证券之星消息，2025年4月25日锦和商管（603682）发布了重要的公告称公司于2025年4月25日召开业绩说明会。

  具体内容如下：问：当下商办市场空置率较高，“以价换量”趋势明显，租金压力或持续存在。公司对此怎么样应对？答：根据国际商业地产五大行发布的报告，2024年全年核心城市新增商办供应量增大，企业整体租赁需求不振，核心城市的办公楼、商务园区的出租率和租金单价出现双跌。外部环境不确定性加剧情况下，公司管理层和全体员工紧密围绕既定经营管理目标，围绕“城市更新”领域，聚焦核心主业，做好招商运营和物业管理服务，持续推动公司实现高水平质量的发展。公司在管项目多处于上海、北京、杭州、南京的核心区域，但某些特定的程度上同样受新增供应的挤压，导致部分项目边际成交租金单价承压，公司管理层坚决贯彻年度经营计划，持续修复各项目的出租率。公司经营团队通过提升园区服务、优化招商策略等多种举措以提升园区出租率，包括但不限于以下举措：（1）积极维护存量租户，持续挖掘存量租户的续租及扩租潜在需求；（2）提升物业服务及运营服务水平，提升租户各类需求的反馈速度和满意度，全年公司物业服务满意度 95.59%，较 2024年上半年增加0.45%，较2023年增加1.79%；（3）按产品类型及区域，组建更为专业化的办公、商业、重点项目招商运营团队，扎根片区，深耕片区，盘活各类渠道和客户资源；（4）顺应市场变化、实现用户需求，根据租户的需求不断的提高交付标准和更为灵活的商务条件；（5）凭借更为灵活商务条件加速去化，确保存量成熟期项目出租率高于行业中等水准。问：公司如何平衡城市更新的项目独特性和标准化？随着规模扩大，公司怎么样提高管理效能和减少相关成本？答：公司城市更新项目是基于公司的标准化管控体系下，公司管理团队在充分了解项目周边市场及受众后，针对不同业态定位的项目进行差异化、定制化设计，单项目的不可复制化特性确保公司后续获得一定的招商优势、彰显自身品牌优势。改造方面，公司持续加大对材料价格的风险管理力度、优化采购策略，形成有力的成本控制体系；运营方面，公司将持续优化内部信息管理系统建设、优化业务流程，持续改善公司日常运营效率及管理上的水准。管理方面，公司将加强预算管理，定期追踪预实对比，削减不必要的开支，减少相关成本费用，提升组织能力和人均效能。依据公司披露的定期报告和社会责任报告，公司 2024年管理费用约 8107.07万元，较 2023年下降 3.48%；2024年末实现人均管理面积 2708平米，较2023年末提升约 17.23%。问：公司怎么样看待行业未来的发展前途？答：受国民经济稳步回升、人口迁移流动活跃等因素影响，城镇人口继续增加。2024年末，我国城镇非流动人口为94,350万人，非流动人口城镇化率为 67.00%，比 2023年末提高 0.84个百分点。随着城市发展方式转变和城市群的发展，我国大中小城市和小城镇协调发展，城镇空间布局优化，人口城镇化率稳步提高。随着“小规模、渐进式”的发展的新趋势，城市更新作为新型城镇化高水平发展的关键路径，加速了城镇化进程，同时也增强了城市的竞争力和可持续发展能力。一方面，城市更新政策持续加码，支持体系日趋完善。2024年内，住建部、财政部联合发布《2024年城市更新行动评审结果公示》，中央财政支持部分城市实施城市更新行动，涉及上海、南京、杭州、青岛等 15个城市。这些城市将获得中央财政的定额补助，用于支持城市更新项目。北京市住房和城乡建设委员会印发了《北京市城市更新实施方案编制工作指南（试行）》及《2024年北京市住房发展年度计划》，提出推进老旧小区改造和危旧楼房改建，持续完善“加梯地图”，努力打造更优服务平台。上海市规划和自然资源局印发《2024年上海市城市更新规划资源行动方案》，从资源规划角度全面系统推进城市更新工作，提出针对城市更新项目/单元，推动地区策划招商链接活动。《2024年上海市城市更新规划资源行动方案》坚持总体设计统领，通过城市更新促进空间布局的结构优化，着力提升中心城区核心功能，引导产业和公共服务资源向新城导入，促进职住平衡，提升城市品质，提高宜居宜业程度，同时充分调动各种类型的市场主体，全面推动居住、商业商办、产业、公共中心和开放空间五类主体功能区域的更新，推动城市高水平质量的发展。另一方面，城市更新领域市场潜力大，市场需求持续不断的增加。根据上海、北京两地的统计局披露，截止 2003年年底，两地办公建筑、商场店铺及其他非住宅房屋累计竣工面积规模约 8000万㎡，排除部分项目已经更新改造，仍存在比较大的可供改造空间。此类建筑楼龄迄今已超 20年，楼宇内的一些设施已难以满足现代办公和商业的需求，亟待改造提升。此外，竣工面积随年份推进大面积上涨，每年可有数千万方的存量物业面积释放，亟待后期改造运营并提升资产价值。另外，位于城市中心商业圈的部分楼宇年代久远，相关建筑或设施等严重老化，致使其丧失招商优势，亟需修整改缮，或引入有经验的市场主体参与楼宇运营管理。城市更新的机会不再局限于工业生产厂房，商用建筑存量资源的更新改造空间巨大。这类潜在市场机会与公司主要营业业务高度契合，行业未来前景广阔。问：面对城市更新领域日益激烈的竞争，公司将如何发挥自身优势，在众多竞争对手中脱颖而出，实现业务的持续增长？答：公司自 2007年开始涉足存量资产运营，具有十余年的实践和经验积淀。构建了以下主要核心竞争力1、全价值链集成管理体系优势，包括但不限于（1）项目资源获取及定位优势，（2）项目设计与改造能力，（3）招商优势，（4）智慧化运营优势。2、品牌优势，历经十多年的专注和拓展，公司以敏锐的市场洞察力、精准的市场定位、独特的设计、独具特色的园区、优良的服务得到了物业持有方、客户、社会等的广泛认可，打造出了园区、楼宇品牌“越界”和社区商业品牌“越都荟”。3、区域规模优势，截止 2024年末，公司在管项目 73个，在管面积约 140万平方米，整体项目数量、面积均处于行业领头羊。公司在园区、楼宇、社区商业方面的规模优势以及区域深耕优势，有助于公司拓展新项目，吸引品牌客户入驻，提升公司对物业持有方、供应商及客户的议价能力，提升公司整体运营效率，来提升公司在行业内的竞争力。问：公司上市以来持续现金分红，公司过往年份大多在中报分红，而报告期内，2024年中报和年报都计划分红，请问为何此次年报分红？是否有明确的分红政策？答：尊敬的投资者，您好。自 2020年 4月登陆上交所主板以来，公司现金分红累计约7亿元（含本次年报利润分配议案）。此次年报分红方案综合考虑了以下因素：第一，公司实际有息负债未发生明显的变化，仍为 0（零），本次分红不影响公司偿还债务的能力。第二，公司过去十二个月内不存在使用募集资金补充流动资金的情况，及未来十二个月内无计划使用募集资金补充流动资金。第三，截止 2024年末，公司账上货币资金与交易性金融实物资产（主要是中短期银行保本理财）合计约 3.35亿元，若此次分红方案实施，账上仍有逾 2.3亿元现金及类现金留存（还没有考虑持续经营带来的增量现金流入），公司现金留存充分，不会影响企业发展。第四，应对外部环境变化，公司审慎制定资本性开支计划。此次选择实施稳定的分红策略，旨在稳定股东回报，更高效实现资金利用效率。此举不仅符合公司稳健发展的长远规划，也能增强投资者信心，为公司的持续成长奠定坚实基础。公司将持续稳健经营，视长期资金市场环境、公司经营业绩和资本性开支计划，审慎制定分红计划。相关议案会严格按照有关规定法律法规，提交董事会、股东大会审议并履行相应信息公开披露义务。问：公司2024年全年营收为何较2023年小幅下滑？答：主要系本报告期个别承租运营项目仍处于爬坡期，同时，尽管部分项目出租率提升，但个别承租运营项目在2023年和2024年中止或改变商业模式。一旦个别项目承租运营模式中止，或改变为委托运营模式，公司无法全额确认项目租户的租金收入、物业费收入，造成 2024年和2023年在管项目的口径不完全同比。问：请问贵公司未来盈利增长的主要驱动因素有哪些？答：受国民经济稳步回升、人口迁移流动活跃等因素影响，城镇人口持续增加。2024年末，我国城镇非流动人口为 94,350万人，非流动人口城镇化率为 67.00%，比 2023年末提高 0.84个百分点。随着“小规模、渐进式”的发展的新趋势，城市更新作为新型城镇化高水平发展的关键路径，锦和商管专注存量资产运营赛道，未来市场发展的潜力广阔。公司始终专注主营业务，未来盈利增长的动因主要如下：1、在手项目加大去化力度（新签），稳定现有租户（续签），租金收入和物业费的上升将有效促进盈利上升；2、挖掘增值服务和多经收入，借助公司品牌和现有资源，持续开拓增量收入；3、持续提升公司管理效率，降低项目现场和总部管理成本；4、积极拓展优质轻资产项目，通过运营新增项目，带来增量收益。问：请问贵公司本期财务报告中，盈利表现如何？答：2024年锦和商管实现营业收入 1,007,970,652.89元，同比下滑 2.33%，归母净利润 14,753,173.60元，同比下滑 85.07%。原因见下：1、营收下滑主要系：本报告期个别承租运营项目仍处于爬坡期，同时，尽管部分项目出租率提升，但个别承租运营项目在 2023年和 2024年中止或改变商业模式。一旦个别项目承租运营模式中止，或改变为委托运营模式，公司无法全额确认项目租户的租金收入、物业费收入，造成 2024年和2023年在管项目的口径不完全同比。2、归母净利润下滑主要系：（1）受宏观经济影响，个别承租运营项目仍处于爬坡期，对损益表造成某些特定的程度的压力；（2）2023年同期锦和大宁财智中心项目改变合作模式，公司遵循新租赁准则的规定，与项目相关的使用权资产、租赁负债确认租赁变更，导致 2023年同期资产处置收益金额较大，本期不涉及类似改变合作模式的情况；（3）报告期内公司基于谨慎性原则，综合客观因素和未来业绩发展的新趋势，对部分子公司计提商誉减值准备。

  锦和商管（603682）主营业务：城市老旧物业、低效存量商用物业的定位设计、改造、招商、运营和服务。

  锦和商管2024年年报显示，公司主要经营收入10.08亿元，同比下降2.33%；归母净利润1475.32万元，同比下降85.07%；扣非净利润-9580.64万元，同比下降334.07%；其中2024年第四季度，公司单季度主营收入2.33亿元，同比下降11.8%；单季度归母净利润-2291.27万元，同比下降783.05%；单季度扣非净利润-9320.9万元，同比下降652.63%；负债率80.83%，投资收益1323.96万元，财务费用1.85亿元，毛利率25.82%。

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  证券之星估值分析提示锦和商管盈利能力平平，未来营收成长性较差。综合基本面各维度看，股价合理。更多

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